Die Abschaffung des Eigenmietwerts steht bevor und wird per 1. Januar 2029 in Kraft treten. Damit entfällt auch die Möglichkeit, dass einige Kosten primär bei selbst genutztem Wohneigentum ab dem Steuerjahr 2029 nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Dieses Zeitfenster sollten private Eigenheimbesitzer vor Ende 2028 nutzen und ihre noch notwendigen Unterhaltsarbeiten planen, um hierfür noch von den steuerlichen Abzügen profitieren zu können.
Welches sind die wichtigsten Änderungen der Reform?
Die Abzüge für Liegenschaftsunterhaltskosten für selbst genutztes Wohneigentum werden gestrichen. Bisher konnten jährlich Kosten für Ersatz/Reparaturen, z.B. Elektroinstallationen, Bodenbeläge, Malerarbeiten etc., pauschal oder effektiv geltend gemacht werden. Von der Reform betroffen sind auch Investitionen in Energiespar- oder Umweltschutzmassnahmen, z.B. Installation einer Solaranlage, Wärmepumpe (Heizungsersatz), Dämmung des Gebäudes und Fenster, welche nur noch bis Ende 2028 zum Abzug gebracht werden können. Danach entfällt dieser Abzug für energetische und umweltschutzbedingte Renovationen bei der direkten Bundessteuer. Den Kantonen wurde eine Übergangsfrist bis zum Jahr 2050 eingeräumt, während dieser energetische Abzüge weiterhin zulässig sind. Die einzelnen Kantone gehen damit aber ganz unterschiedlich um, vieles ist hierzu noch offen.
Planung der noch anstehenden Unterhalts-/Renovationsarbeiten
Bei der Planung gilt es zu unterscheiden, ob grössere werterhaltende Arbeiten an der Fassade, Fenster, Küchen- oder Badumbau und andere Reparaturen vorgenommen werden müssen. Diese Kosten können im Jahr der Rechnungsstellung (Fälligkeitsprinzip) oder nach kantonaler Praxis, z.B. ab Zahlungsdatum (Kanton BS), bis spätestens Ende 2028 vom Einkommen abgezogen werden. Das Zeitfenster ist kurz und es könnte zu einem Handwerker-Engpass führen. Viele Eigentümer möchten die steuerlichen Abzüge nutzen und dies könnte aufgrund steigender Nachfrage zu längeren Wartezeiten und höheren Preisen führen. Daher lohnt es sich die Planung, Beratung und Offert-Einholung bald an die Hand zu nehmen. Zu beachten ist allerdings, dass wertvermehrende Kosten (Investitionen) im Gegensatz zu den Ersatz-/Reparaturarbeiten einkommenssteuerlich nicht abzugsfähig sind und einen Mehrwert der Liegenschaft zur Folge haben.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden bleibt der Abzug für Ersatz-/Reparaturarbeiten auch nach dem Systemwechsel per 1. Januar 2029 bei der direkten Bundessteuer uneingeschränkt bestehen; diese unterliegen jedoch strengen Kriterien.
Steuerliche Behandlung von Rückbaukosten ab 2029
Die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abziehbar. Auf kantonaler Ebene (Staats- und Gemeindesteuern) werden bestimmte Abzüge weiterhin zugelassen, z.B. Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten bei Ersatzneubauten.
Sind auch Zweit- und Ferienliegenschaften betroffen?
Bei den selbst genutzten Zweit- und Ferienliegenschaften entfällt der Eigenmietwert ebenfalls und damit auch die vorerwähnten Einschränkungen der Abzüge. Die Verfassungsänderung hat Folgen für Gemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen. Die Kantone können eine Sondersteuer einführen, welche separat oder als Zuschlag zu einer allfällig bereits bestehenden Liegenschaftssteuer erhoben wird.
Wie sieht die neue Schuldzinsenregelung aus?
Der Hypothekarzinsenabzug für selbst bewohntes Wohneigentum fällt grundsätzlich weg. Generell können Steuerpflichtige ohne Immobilienbesitz den Schuldzinsenabzug wie z.B. auf privaten Darlehen, Kreditkartenschulden, Lombardkrediten nicht mehr geltend machen.
Änderungen bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften
Vermietete oder verpachtete Liegenschaften sind von der neuen Regelung ab 2029 nicht betroffen. Diese Mietzinseinnahmen sind weiterhin steuerbares Einkommen und der (objektmässige) Unterhaltskostenabzug bleibt erhalten. Der Schuldzinsenabzug ist allerdings anteilig beschränkt und richtet sich nach dem Verhältnis des Werts dieser Liegenschaft zum Gesamtvermögen.
Ausnahme: Sonderabzug für Ersterwerbende
Eine Ausnahme gilt für Personen, die zum ersten Mal in der Schweiz selbst bewohntes Wohneigentum erwerben, welches sie als selbst bewohnte Erstliegenschaft nutzen. Sie profitieren von einem sogenannten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen. Während zehn Jahren können sie einen begrenzten, linearen Abzug geltend machen.
Fazit
Die bevorstehende Reform führt zur Abschaffung des Eigenmietwerts und somit zum Wegfall dieses fiktiven Einkommens, was sich steuermindernd auswirken kann. Die Übergangszeit bis Ende 2028 bietet Gelegenheit, bestehende Hypotheken und Renovationen gezielt zu prüfen.
