Vorsteuerabzug auf Abbruchkosten

Steuern
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Angelina Sulzer
Angelina Sulzer
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7.10.2021
Vorsteuerabzug auf Abbruchkosten

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Vorbemerkung

Unser Anlass "Blaues Band 2021" hat nicht stattgefunden. Wir haben daher unsere Blog-Tätigkeit für Sie intensiviert.

Unsere letzten 2 Beiträge der Reihe waren:

12. Entwicklung der Schweizer Verrechnungssteuer – eine "Never Ending Story"?! …

13. Braucht es die Holdinggesellschaft noch?

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Vorsteuerabzug auf Abbruchkosten

Immobilien waren, sind und bleiben die Crème de la Crème der MWST. Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1436/2020 vom 22. September 2020 zeigt uns deutlich, warum das so ist.

Sachverhalt

Die mehrwertsteuerpflichtige A AG hat ihre Produktion stilllegen müssen. Seither vermietet sie das betriebseigene Industrieareal mit Option. Die Mietverträge sind bis März 2020 befristet wobei die Möglichkeit besteht, diese zu verlängern. Die Parzelle wurde mittlerweile rechtskräftig aus der Industriezone in die Wohnzone bzw. Wohn- und Gewerbezone umgezont. Nun solle in Sondernutzungsplan für eine Wohnüberbauung entwickelt, umgesetzt und die Parzelle verkauft werden. Es ist klar, dass die Käuferin die Industriebaute abbricht, sobald mit der Erstellung einer Wohnüberbauung begonnen wird.

Die mehrwertsteuerpflichtige Käuferin X AG bezweckt den Erwerb und Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken sowie die Erstellung, Vermietung, Vermittlung und Verwaltung von Immobilien aller Art. Sie erwirbt das Fabrikgebäude und übernimmt die bereits bestehenden Mietverträge mit Option. Nach dem Kauf werden die optierten Mietverträge noch ca. 3-4 Jahre dauern bis das Fabrikgebäude abgebrochen wird und der Bau der Wohnüberbauung beginnt.

Frage: Darf die Käuferin die Vorsteuer auf den Abbruchkostengeltend machen?

Sichtweise der MWST-pflichtigen Käuferin

Ausschlaggebend für den Vorsteuerabzug sei, wie das Gebäude vor dem Abbruch genutzt werde. Die optierte Vermietung werde weitergeführt. Somit werde das Gebäude vor dem Abbruch für eine zum Vorsteuerabzug berechtigende, unternehmerische Tätigkeit verwendet. Das Gebäude wurde also während der Phase Betrieb erworben. Infolgedessen dürfe die Vorsteuer auf dem Abbruch geltend gemacht werden.

Sichtweise der ESTV

Da die A AG die Liegenschaft erst an die X AG verkauft habe, als die Umzonung von einer Industrie- zu einer Wohnzone rechtskräftig vollzogen worden sei und die X AG die Liegenschaft im Hinblick auf die Erstellung einer Wohnüberbauung gekauft habe, könne die X AG die Vorsteuer auf dem Abbruch des alten Gebäudes nicht geltend machen, weil der Abbruch des Fabrikgebäudes die erste Phase für die Erstellung der neuen Wohnüberbauung darstelle. Der Zwischennutzung komme keine selbständige Bedeutung zu, daher sei die Dauer der Zwischennutzung nicht von Belang.

Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts

Jedes Gebäude durchläuft drei Phasen: Erstellung, Betrieb und Abbruch. Dazwischen kann es gekauft oder verkauft werden. Der Eigentümerwechsel ändert nichts daran, dass das Gebäude die drei Phasendurchläuft.

Ob Vorsteuern auf der Erstellung und dem Abbruch des Gebäudes geltend gemacht werden können hängt davon ab, wie das Gebäude während der Betriebsphase genutzt wurde.

Mit dem Eigentümerwechsel wurde die zum Vorsteuerabzug berechtigende, unternehmerische Tätigkeit aufgrund der optierten Mietverhältnisse auf die X AG übertragen und von dieser weitergeführt.

Mehrwertsteuerlich ist nun entscheidend, dass sich die Zugehörigkeit zu einer Phase aus der Sicht des jeweiligen Eigentümers ergibt. Wesentlich ist also, ob der Eigentümer (vorliegend die neue Eigentümerin X AG) das Gebäude während der Erstellungs-, der Betriebs- oder der Abbruchphase oder zwischen diesen Phasen erwirbt und wie er es nutzt.

Würde die X AG das Gebäude abbrechen und danach weiterverkaufen, bevor mit der Erstellung der Wohnüberbauung begonnen wird, könnte sie den Vorsteuerabzug geltend machen, weil sie das Gebäude zuvor unternehmerisch zu steuerbaren Zwecken genutzt hat, indem sie die Mietverträge mit Option übernommen hat. Die Nutzung durch eine zukünftige Käuferin würde der aktuellen Käuferin X AG nicht zugerechnet.

Infolgedessen darf die X AG die Vorsteuer auf den Abbruchkosten auch im vorliegenden Fall geltend machen, weil sie das Gebäudewährend der Phase Betrieb erworben hat. Der Umstand, dass die X AG die Liegenschaft nach der Umzonung gekauft hat, ist nicht wesentlich.

Fazit

Mit seinem Entscheid bestätigt das Bundesverwaltungsgericht die Sichtweise des Käufers.

 

Der Entscheid wurde von der ESTV angefochten.

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Angelina Sulzer
Dipl. Steuerberaterin NDS HF 2019